物业公司未来十年:分散走向分化

本文来源于:中华财经网 王晗玉 2019/12/25

同行不同命。

同一天鸣锣的两家物业公司,在上市当日呈现了两种截然不同的“命运”。背靠保利集团的保利物业,收盘时较发行价大涨近30%,而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。

将这两家公司的表现放大到全行业来看,高涨与破发的差距也正令各物业公司分化为“大鱼吃小鱼”的局面。股价大涨的开启买买买模式,而相对规模较小的公司,除了等着被收购之外,想要逃脱陪跑命运或许只有聚焦特色服务,尽量做到“小而美”。

同行不同命

相对于所依附的房地产行业,物业管理采用轻资产模式,负债低,现金流稳定,因此资本市场往往对其更加青睐,也愿意给出较高的估值。但细化到行业内部,各支物业股依然上演着不同的命运。

本月19日,同一天登陆港股的两家物业公司正是这种“同行不同命”的缩影。截至当日收盘,保利物业股价较发行价35.1港元/股上涨了29.2%,时代邻里股价较发行价5.15港元/股则跌去了5.24%。

二者相差悬殊的在管面积是造成这一分化的主要因素。根据招股书,截至2019年6月30日,保利物业与时代邻里的在管面积分别为4.55亿平方米、3470万平方米。而财经评论员郭施亮也指出,对于资本市场来说,物业公司的背景实力也是一个重要考量因素。两企业背靠的保利集团与时代中国的实力差距也影响着资本对两只物业股未来的信心。

财经评论员严跃进认为,除去品牌因素外,上市前估价过高或过低也会影响上市后的表现。比如此次时代邻里破发,可能就是因为之前估价过高。同时他也指出,上述分化只是股票上市当天的现象,后续走势如何还要看经营情况,如果经营良好,股价很有可能持续上升。

不过,距离两只物业股上市一周后,分化仍在继续。截至12月25日收盘,保利物业报43.3港元/股,较发行价上涨23.36%,时代邻里延续破发态势,报4.89港元/股,较发行价下跌5.05%。

将目光放远至整个行业,已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有200%-400%的涨幅,而中奥到家、鑫苑服务、银城生活服务等则都处在破发状态,跌幅最大的中奥到家,12月25日收盘时相比发行价跌进69.14%之多。

17家港股物业公司的表现表明,分化格局正在形成。

命运分化之前

而在这种分化凸显之前,物业竞技场上还是一片分散的局面。

根据中国指数研究院于今年5月份发布的数据,我国物业服务百强企业所占的市场份额为38.85%,十强仅11.4%。而反观房地产行业,百强房企的市占率达70%,十强的占有率也有30%。

也就是说,即便到了分化逐渐显露的当前,物管行业的集中度仍有很大提升空间。

而细化到各家企业,行业内也还没有出现一家“大鳄”级别的物业公司。根据中国指数研究院的数据,2018年我国物业管理面积已有211亿平方米,登记在册的物管公司有近11万家。而这一年年底,作为物业龙头的碧桂园、万科、保利、中海,其合约管理面积分别只有5.8亿、5.3亿、4.5亿、3.6亿平方米。

门槛低、利润率低是此前物业管理行业极度分散的主要原因。

合硕机构首席分析师郭毅认为,相对其他行业来说,物业公司进入门槛比较低,不需要太高的成本。尤其是进入社区第一年,基本都有开发商提供当年的物业费,不需要物业公司自身垫付大量资金。此外在实际运营过程中,物业公司的主要成本为人力成本,保洁、保安等主要工种既可外包给第三方公司,也可自行招聘解决,总体成本可控。这类特点使得市场内聚集着大量大大小小的物业公司。

同策咨询研究部总监张宏伟则从房企角度解释了物业公司发展的滞后。他指出,物业管理产生的利润率较低,在房地产发展的黄金阶段,这并不是一块诱人的业务。当前尽管房地产进入下行周期,但市场尚处在增量阶段,住宅依旧是地产商最重视的业务,“即便利润变薄,依然有利可图”。因此,相对项目开发来说,物业管理在房企内部的排位是靠后的。

不过张宏伟也提到,随着住宅项目的持续增加,从现在开始到未来十年之内,物业市场的存量规模也将不断扩大。尽管利润率较低,但依靠规模效应推动,再借由接连上市后的资本加成,这一市场前景可期。

因此也不难解释为何曾经四散的物管企业当前正加紧提速扩张。在房地产大环境呈下行走势期间,存量市场则必将受到关注。物业虽为房地产行业内的一个细分领域,但从开发商角度来说,管理服务质量直接影响口碑传播和二度销售,并主导后续诸多增值收入,所以众多房企也正抓紧在这个格局尚未形成的阶段进行布局。

张宏伟将此前物业场内的分散局面比作历史中的春秋战国时代,而一旦各家意识到这是个不可多得的重构格局的机会,跑马圈地的“厮杀”也就开始了。

微笑背后的厮杀

今年以来,物业公司间的收并购似乎格外密集:碧桂园服务先后收购了嘉凯城物业和港联不动产;中海物业将武汉中建捷诚招致麾下;招商蛇口控股了中航善达;赶在新年之前,万科物业又敲定了与国际四大行之一的戴德梁行的合作。

而较早上市的雅生活也当仁不让,在2019年发起了四次并购。其中刚于本月中旬签订收购协议的新中民物业,本身管理面积就有1.9亿平方米,占到雅生活原有管理面积的约六成。

一向以“微笑服务”著称的物管行业,吞并起来毫不手软。不过在张宏伟看来,上述一系列并购还不算激烈。他预测最近三到五年间,物业领域应该还是一个百花齐放的阶段,而到未来五到八年,这种“大鱼吃小鱼”的趋势会更加明显。因此对于众多小型物业公司来说,未来五年内还有生存和发展机会。

那么对于这些“小鱼”,如何在五年的时间里练就出独善其身的本领呢?多位行业人士不约而同提到了“小而美”的发展路径。

郭毅认为,小型物业公司要么需要通过技术手段控制人工成本,提升经营利润;要么需要创造多种特色服务,掌握更多变现渠道。

碧桂园着力打造的智慧服务为小型物业公司提供了技术革新的示范。人脸识别等智能技术提升了社区安防效率,同时也降低了安保成本。而互联网化的用户思维催生的诸多生活类APP,通过线上缴费、报修等服务节省了人力成本,接入的生鲜零售等第三方服务,也实现了利润的衍生。

同时张宏伟也提到,固有的小规模令小型物业公司更易于作出一些特色服务的尝试。与房地产开发想要做大做强就必须依靠强大的现金流支撑不同,物管行业没有资金壁垒,小型企业可以充分发掘周边流量入口,开拓新的增长点。

目前龙湖除提供社区服务之外,正尝试切入城市空间,布局交通枢纽和医疗板块的服务。对于小型物业公司而言,城市服务或许依然投入过重,但诸如楼宇广告、汽车维修、资产管理以及社区充电桩这类体态轻盈的项目,仍值得一试。

尽管当前已有不少物业公司陆续被兼并,但在大鱼吃小鱼的爆发期来临之前,小鱼们能否抓住最后的机会逃出生天,关键还看能否游到安防、保洁这类传统服务以外的新蓝海。

王晗玉/文 (责编:高雅)

编辑:王晗玉
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