漩涡中挣扎的葛洲坝

本文来源于:中华财经网 2019/12/25

从高潮到低谷,葛洲坝地产犹如坐了一趟“过山车”。除了肾上腺素飙升过,竟不知留下了什么。

 临近年底,企业过得都有些不容易。

马云在出席2019年上海市浙江商会年会时称,“到了年底了,昨天一天,我收到很多朋友借钱的电话,一天内5个电话。过去一个礼拜,要卖楼的朋友大概有10个,确实不容易。”

“缺钱”成为了企业过年关的通病,葛洲坝便是其中一员。12月20日,葛洲坝先后完成了两笔融资,包括一笔50亿元中期票据、一笔20.75亿元的资产支持票据,募集资金均用于偿还债务。

资金之外,葛洲坝更是面临着多个合同纠纷、行政处罚。焦头烂额,或许可以概括葛洲坝当下的处境。

陷入泥潭

被起诉、被处罚,是葛洲坝今年绕不开的困局之一。

据wind数据、天眼查数据显示,葛洲坝今年涉及42起法律起诉。其中,仅葛洲坝地产的法律诉讼问题便有6条,多因房屋买卖合同纠纷、建设工程分包纠纷、定作合同纠纷、侵权责任纠纷等原因。

频繁遭遇诉讼之外,葛洲坝还深陷行政处罚的尴尬之中,而地产板块是重灾区。8月12日,国家税务总局武汉市税务局官网消息显示,葛洲坝地产的全资子公司葛洲坝置业因“扣缴义务人不履行代扣代缴义务,应扣未扣、应收而不收税款”被处以罚款。

6天前,葛洲坝地产另一子公司葛洲坝(苏州)房地产开发有限公司刚刚因擅自施工被苏州市住建局责令改正并处罚款25万元。

另据中华财经网不完全统计,仅今年上半年,葛洲坝地产旗下子公司葛洲坝南京置业、葛洲坝融创南京房地产开发有限公司便先后收到了6张罚单。其中,仅葛洲坝南京置业一家公司在3个月内就领了5张罚单。

“企业经常出现违规,那品牌就要打折扣,会给购房者造成‘这家企业问题很多’的感觉。”财经评论员严跃进认为,现在市场管理很严格,从长期发展的角度来考虑,这不是一笔划算的买卖。

“这从侧面说明,企业乱了阵脚。”严跃进表示,这种仓促、浮躁的经营方式,背后与业绩的压力不无关系。“不过,团队一旦乱了,对企业接下来的发展就会产生影响。”

激进后的“后遗症”

仓促、浮躁的经营方式,与葛洲坝地产此前激进的扩张不无关系。

2004年,葛洲坝整合集团地产相关业务单位成立葛洲坝地产,并于2009年确立了房地产核心业务“走出去”的发展战略。乘着楼市升温的东风,葛洲坝地产一路高歌猛进,在土地市场最高峰的2016年前后,接连拿下多幅“楼面单价地王”,一时风头无两。

2015年10月,葛洲坝地产以7.5万元/平方米的楼面地价拿下北京樊家村危改地块;2016年4月,以45213元/平方米拿下南京河西地块;2016年6月,以2.21万元/平方米拿下合肥滨湖地块;2017年6月,以3.17万元/平方米杭州蒋村地块;2017年7月,联合五矿地产以3.85万元/平方米拿下南京鼓楼地块。其中,在北京、合肥、南京的单价至今保持着“地王”记录。

中华财经网梳理发现,在上述5个“地王”项目中,除与五矿地产联合打造的葛洲坝五矿金陵府项目之外,其余4个项目均是葛洲坝地产的中国府项目。根据葛洲坝2019年半年报显示,在北京中国府、南京中国府、合肥中国府、杭州中国府4个项目中,葛洲坝地产已经分别投入108.13亿元、55亿元、44.20亿元、95.43亿元。

葛洲坝地产或许想借此,将面向全国发展的战略驶入正轨。但事实上,自2016年年底至今,房地产市场的调控政策开始逐步收紧,高价地王项目反成了“烫手山芋”,盈利空间被极大压缩。

截至12月25日,仅有合肥中国府、北京中国府两个项目入市。据链家新房网信息,合肥中国府项目于2018年取得预售证,目前单价3.5万元/平方米;北京中国府项目直至今年5月18日才拿到预售许可证,单价12.5万元/平方米。

然而,中华财经网从北京中国府售楼处了解到,此项目目前的在售单价仅为11万元/平方米左右。据一位销售员介绍,目前在售3种户型的房源均可挑选,并且还可以继续申请优惠。“一般的优惠大概是99折,但具体的优惠政策与交齐首付的时间有关。交齐首付的时间越快,优惠力度越高。”

值得注意的是,北京中国府项目附近的懋源钓云台项目自2015年取得预售证,至今已开盘4年,却仍未售罄。

此外,待售的三个项目情况也并不乐观,这或许可从周边的房价窥得一二。据安居客新房信息显示,处于待售阶段的南京中国府周边均价为4.2万元/平方米,杭州中国府周边均价3.78万元/平方米,金陵府项目周边单价4.85万元/平方米。

接连的投资失误一定程度上吞噬了葛洲坝地产的利润。2015-2018年(2016年未公布),葛洲坝地产为集团分别贡献了19.74%、14.96%、8.32%的利润总额。

狂欢后的落寞

从高潮到低谷,葛洲坝地产犹如坐了一趟“过山车”。除了肾上腺素飙升过,竟不知留下了什么。

对内,葛洲坝地产自成立至今,在集团公司的营收占比从未超过10%。根据财报,2015年-2019年上半年,葛洲坝地产营收分别为64.63亿元、98.99亿元、62.46亿元,74.41亿元、43.47亿元,占比总营收的7.86%、9.87%、5.85%、7.39%、8.73%。而2016年,是葛洲坝短暂“辉煌”的一年。

对外,作为首批16家以房地产为主业的央企之一,与保利、中海、华润置地、招商蛇口、中国金茂等央企“小伙伴”相比,葛洲坝地产更是被远远甩在身后。

据克而瑞公布的销售权益额榜单数据显示,2016-2018年,葛洲坝地产分别位列126名、128名、139名,不仅排名连年倒退,并且在16家央企中连续3年垫底。

当保利发展冲击前三、华润置地力争TOP10,房企面临突围的重要时刻,葛洲坝地产在克而瑞、观点指数等机构公布的各大榜单中,甚至未见其身影。

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,若从央企内部进行比较,葛洲坝业绩一直不温不火,或许是把控市场与资源的能力以及运营能力与其他央企有差异。

葛洲坝地产或许不甘心被甩在身后,时隔近5年后,再次进入广州。11月21日,葛洲坝地产联合体以底价44.76亿元拿下广州南沙的一幅巨无霸地块,总建筑面积55万平方米,折合楼面价8090元/平方米。

对此,中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,“目前大家都看好大湾区概念,目前又正值楼市走势的不明朗期,正是逆势拿地的好时候,所以葛洲坝耗巨资拿下广州南沙地块的举动是有其理由的。”

但若想弯道超车,资深地产专家薛建雄直言,“应该没那么容易”。从象征企业未来发展空间的土地储备上来看,截至2019年上半年,葛洲坝地产储备土地对应权益计容建筑面积仅有21.34万平方米。

当面粉几乎见底,葛洲坝地产也“巧妇难为无米之炊”。或许就像五矿地产产城事业部总经理赵锦明说的那样:没有新的动能,弯道实现的不是超车,而是翻车。

文/王亚静(责编:高雅)

编辑:王亚静
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