恶意克扣押金、驱逐承租人?住建部重拳整治租房市场秩序

本文来源于:每日经济新闻 包晶晶 2019/12/25

住建部重拳出击。

近日,住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(下称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为、保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

近年来,住房租赁市场各类问题频发,租房平台“高进低处、长收短付”,中介机构发布虚假房源、恶意克扣押金、违规使用贷款、强制驱逐承租人等等,对此,《意见》明确提出了6个方面的工作任务,其中包括严格登记备案管理、加强房源信息发布管理、落实网络平台责任、动态监测房源等。

重拳已出,房地产经纪机构、租赁企业会否迎来阵痛?为数众多的出租人和承租人,又将作出怎样的改变?

“高进低出、长收短付”将受严格监管

长租公寓企业接连“爆雷”,让这个本就不尽合理的租赁模式暴露在众人面前:租户全额支付房费却莫名“被贷款”、房东签署长租协议、却因企业资金链断裂而收不到租金,类似现象将受到遏制。

《意见》要求,住建等部门加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业,可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式,防范化解风险。涉及违规建立资金池等影响金融秩序的,各相关监管部门按照职责,加强日常监测和违法违规行为查处;涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的,由市场监管部门依法查处;涉及违反治安管理和犯罪的,由公安机关依法查处。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为:“长租公寓接连暴雷引起市场重视。他们中一些行为包括高价收购房源,低于成本出租,本身即是扰乱正常租赁持续同时又给后续市场带来不确定风险。因此加强对这些机构的管理工作,为维护广大租客和房东合法权益提供了保障。”

记者注意到,《意见》对于金融监管部门加强住房租赁金融业务的监管也提出了要求。其中对住房租金贷款业务,要求以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

同时要求做好贷前调查,认真评估借款人的还款能力,确定融资额度。加强贷后管理,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

“为支持租房,当前诸多金融机构提供租房金融务,但其中也暴露出一些问题,对市场的好处是,租赁市场是重要组成部分,对形成梯度消费有积极作用。但是鼓励新鲜事物的同时要有包容性,对于出现大、新问题也要及时管控和完善。”卢文曦表示。

从鼓励到规范 非住宅改造更依法依规

与往年的规范相比,规范租赁住房改造成为此次《意见》的亮点。

《意见》指出,住建部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的,应当符合建筑、消防等方面的要求。住房租赁企业对出租房屋进行改造或者装修的,应当取得产权人书面同意,使用的材料和设备符合国家和地方标准,装修后空气质量应当符合国家有关标准,不得危及承租人安全和健康。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出:“对于过去是从鼓励的角度进行的,而这次政策其实更强调了规范的概念,这是一些房源收储机构需要关注的内容,也是一些机构经常困惑的地方。此次政策明确了各地对闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造方面的依法依规导向,也提到了必须符合建筑、消防和环保方面的要求,从这一点看,后续改造的方向不变,但细节需要做到位。同时预计2020年各地类似商改租、工改租的配套政策会比较多。”

规范一房多挂 真实发布房源信息

对于各种虚假房源、违规发布的乱象,《意见》详细规定,加强从业主体管理,房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”,转租住房10套(间)以上的单位或个人,依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

同时要求同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。

对于习惯了一房多挂的部分房产中介而言,新规能否顺畅执行?卢文曦认为:“没有太大难度,关键是企业重视程度。”

此次整治对个人发布房源数量也提出了新要求:对房屋权利人自行发布房源信息的,应对发布者身份和房源真实性进行核验。对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,应当核实发布主体经营资格。

贝壳研究院分析师黄卉对此表示,虚假房源是租赁市场长期以来的痛点,干扰了市场运行秩序。真实发布房源信息,有助于保障租户权益,提高解决租房问题的效率,在行业内打造规范化市场环境,为租户提供更优质的服务和体验。

房东个人发布房源受到限制,对其自身而言有没有影响?卢文曦指出,普通个人很少有一次出租10套以上房源的可能,对于个人行为的约束也是加强管理上的盲点,比如企业中的业务员用个人信息公布信息逃避监管等等。此外,还有一些个人二房东等等,这样管理有助于净化市场,提高信息可靠性。现在很多时候是信息不对称,虚假信息干扰市场。控制信息发布,提高信息准确度有利于租赁环境的健康成长。

“目前来看,主要强调的责任主体是企业,所以经由企业撮合成交的租赁要求备案。但是从规范行业行为和管理的角度看,未来个人手里的房源也需要备案。”他补充说。

编辑:丁爽
住建部
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