2019年尾:房地产“大鱼吃大鱼”频现

本文来源于:中华财经网 熊颖 2019/12/25

不到一个月时间,房地产传来三起大型收购消息。

 企业收并购并不少见,少见的是“大鱼吃大鱼”。

不到一个月时间,房地产传来三起大型收购消息。有的已经圆满收官,有的则仍处于推进过程,尚未落地。

年末倒计时,房地产行业正在以一场“大鱼吃大鱼”的现象挥别2019年,迎接2020年。

一位资深地产人士向中华财经网分析,近期“大鱼吃大鱼”现象的出现,主要受两方面影响。

一方面,在房地产行业集中度不断提升时,经营不善、杠杠率过高、高负债、土地成本过高等因素,都有可能导致这些看起来较大的企业出现“爆雷”。

另一方面,房地产进入后开发阶段,房企向市场要份额的时代已不在。如果房企仍想快速增长,或许只能更多凭借收并购。

 一月内现3起大型收购案

继2017年“世纪大并购”后,近期融创中国再现“大动作”。

2019年11月27日,融创中国以152.69亿元从云南城投手中接过环球世纪和时代环球的51%股权,用更少的钱拿到了远超万达13个文旅项目的建筑面积。

“小鱼”已不再能满足融创中国的“胃口”,这是融创中国自2015年启动收并购战略以来,吃下的第二条“大鱼”。

不管是“大鱼吃小鱼”、还是“大鱼吃大鱼”,融创中国靠着自己的收并购战略,在短短三年内,迅速成长为中国最大的房地产企业之一。

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2015年,融创中国土地储备仅2720万平方米,完成销售额682.1亿元。此后,在大举收并购“买买买”的接连动作下,融创中国销售金额连续两年实现超100%的增长速度。

2016年-2018年,融创中国土地储备依次为7291万平方米、1.42亿平方米、2.56亿平方米,且截至2018年末,融创中国的近半土储面积均来自收并购。

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2016年-2018年,融创中国分别完成销售额1506.3亿元、3620.1亿元、4649.5亿元。甚至在2019年,融创中国以合计5005.7亿元的前11月销售金额赶超万科。

“大鱼吃大鱼”的现象里,并非融创中国一枝独秀。融创收购云南城投旗下资产后,业内的大型收购案消息接二连三。

据12月17日财联社报道,世茂正与福晟进行谈判,拟收购福晟手中地产项目资产包,所涉项目74个。双方将在地产、建筑、物业等领域展开全面战略合作。

12月20日,多家媒体报道显示,协信被阳光城整体收购,双方进入人事洽谈阶段。

2019年年初,第35届中国与世界经济论坛上,宏观经济分析与预测报告指出,2019年房地产增速放缓,集中度将进一步提高,呈现“大鱼吃小鱼”趋势。

让人意想不到的是,2019年房地产向上集中的趋势明显更为猛烈,不光“大鱼吃小鱼”,“大鱼吃大鱼”的案例同样崭露头角。

“大鱼吃大鱼”缘何促成?

一位资深地产人士告诉中华财经网,在地产趋势向上的时候,即便是“大鱼吃小鱼”都属于个例。现在趋势变了,房地产进入了后开发时代。

在上述人士看来,地产后开发时代带来的最大变化,要属市场份额的变化。“原来是房企向市场要份额,市场一直在增长。现在市场份额不再增长了。”

恒大2019年中期业绩发布会上,恒大副主席兼总裁夏海钧也表示,中国房地产‍的天花板已现,新房一年‍‍销量将维持在15万亿元左右,向上不会有太大突破,就算下滑也会有12、13万亿元左右。

虽然房地产不需要面对市场份额大缩水的惨淡局面,但毫无疑问的是,市场份额红利已经不在,“寻找增长新出路”是房企需要面对的一大课题。

房企的快速增长从哪里来?上述资深地产人士分析,“其实就是‘大鱼吃小鱼’或‘大鱼吃大鱼’,行业并购发生了。”

并购经验丰富的凯石资本管理合伙人俞铁成在2019财经头条全球经济学家年会上表示,“中国房地产行业有着巨大的并购重组空间,这几年大的房地产企业并购重组案例比比皆是。”

为了佐证这一观点,俞铁成给出的数据支撑是,截至2018年年底,中国有9.7万家房地产企业,而美国主流房企只有五六百家。中国前百强房企占行业规模的60%。

“大鱼吃大鱼”的促成,一个愿打,一个愿挨。一方面,想要发展壮大的房企有收购需求。另一方面,资深地产人士向中华财经网分析,“行业集中度在提升的时候,企业经营不善,杠杆率过高,负债率高,土地成本过高,都有可能导致某些看上去较大的企业‘爆掉’,这就出现了‘大鱼吃大鱼’的现象,两个同等规模的企业也(可能)发生兼并。”

2019年,云南城投、福晟、协信三家曾跻身百强房企的“大鱼”最终还是没能挺过“年关”。

作为云南当地的明星房企,2018年云南城投位列中国百强房企的第80位。财经评论员严跃进向媒体表示,前几年云南城投的战略扩张非常厉害,是全国城投类企业中投资节奏比较猛的企业。

和迅猛上冲的势头相比,云南城投的步伐似乎并不稳健。财报显示,截至2019年6月,云南城投的资产负债率高达90.9%。2019年前三季度营收48.52亿元,同比减少30.61%;归属于上市公司股东的净利润-10.63亿元,同比减少567.15%。

一方面,高负债率“走钢丝”;另一方面,营收利润双双“大缩水”。本次云南城投出售资产,想必是为缓解资金链压力的无奈之举。

与此同时,“难兄难弟”福晟和协信的日子也不好过。

2019年,福晟在距离千亿门槛只差“临门一脚”的关键时刻“掉了链子”,公司股权被冻结成家常便饭。虽然福晟已经辟谣“申请破产被驳回”、“裁员50%”等传闻,但持续走低、并最终徘徊在0.1港元/股附近的股价,侧面证明了市场对福晟的不看好。

而曾经叫板龙湖的协信更是销售额“大跳水”。2018年实现营业收入91.47亿元,同比下降3.23%,归属于母公司股东的净利润7.23亿元,同比增长525.47%。2019年上半年营收仅为38.15亿元,净利润1.81亿元,其中房产销售占34.2亿元。

虽然福晟、协信的收购案还未尘埃落定,迎来“官宣”,但仅从两家房企的经营现状来看,寻找‘白衣骑士’确实不失为一个不错的自救办法。

机会和风险并存 忌盲目乐观 

“大鱼吃大鱼”频频出现,给当前的房地产市场敲响了一个警钟。

财经评论员严跃进告诉中华财经网,现在一些大中型房企过于盲目乐观。这两年看跌房地产市场的说法多,但有些房企反而高歌猛进。这时要注重地产周期的调控,尤其是对“房住不炒”的严厉性有充足重视,拿地时要根据调控倾向来调整拿地方向,否则盲目拿地后,就把自己套住了。

值得一提的是,2019年房企拿地依然“火热”。

中原地产研究中心统计数据显示,2019年房企拿地数量刷新历史记录,截至11月28日, 前50大房企拿地金额高达1.97万亿元,同比2018年同期上涨幅度高达18%。

其中,万科拿地1567亿元、碧桂园拿地1236亿元、保利拿地964亿元、中海拿地928亿元,拿地超过500亿元的房企高达9家,合计38家房企拿地超过200亿元。

中原地产首席分析师张大伟告诉中华财经网,2019年对于房企拿地来说,明显分化,部分企业开始明显收缩,但依然有大量的企业在土地市场加快拿地步伐。特别是部分央企国企和新上市企业,拿地非常坚决。

张大伟补充,不过大部分企业依然处于降杠杆阶段,特别是2016年左右购入大量地王的企业,最近拿地非常少。

地产后开发时代,活得好的“大鱼”想吃“鱼”;过的不好的“鱼”想要向寻求“大鱼”帮助。不论是“大鱼”还是“小鱼”,“鱼”吃“鱼”的现象都仍在继续,且有愈演愈烈的趋势。

严跃进表示,当下房企“需要注意机会、风险”。

机会是指,一些企业的扩张,可能会因资金链断裂问题,出现一些大中型房企收购项目。对其他房企而言,这是一个非常好的成长机会。

而对被吞并企业来讲,这两年需要警惕再次出现资金链问题,以及被收购的新情况。

不过,作为当下房企寻找增长的另一条出路,收并购的巨大诱惑下同样也暗藏风险,“吃鱼”的过程不要埋下“被吃”的“地雷”。

俞铁成在2019财经头条全球经济学家年会上提醒,现在最令人担心的是房地产业的跨界并购。他说,“从我长期做并购研究的角度来看,跨界并购并没有那么简单。像最近有一家房企本来好好的,却重金在欧洲收购了跟主业完全风马牛不相及三个零部件企业,近期就暴露出来了巨大的风险。”

“大鱼吃大鱼”现象的出现,对于“鱼儿”双方都有警示作用。

一方面,为了提防被“吃”,“鱼儿”需要踏对节奏,降负债、降杠杆;另一方面,对于想吃“鱼”的“大鱼”,“提着灯笼”找标的同样至关重要。

文/熊颖(责编:高雅)

编辑:熊颖
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